С О Д Е Р Ж А Н И Е
Стр. ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА I. Правовые основы договора ипотеки 7
1.1.Правовая база ипотеки 7
1.2.Объекты ипотеки 13
1.3.Особенности договора ипотеки 21
ГЛАВА II. Основные направления ипотеки 36
2.1.Ипотечный кредит 36
2.2.Особенности залога при ипотеке 43
2.3.Обращение взыскания на предмет ипотеки 50
ГЛАВА III. Практическая реализация ипотечного кредитования 56
3.1.Государственная регистрация ипотеки 56
3.2.Использование ипотечных механизмов
в решении жилищной проблемы 60
3.3.Особенности ипотечного кредитования в Тульской области 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 79
ПРИЛОЖЕНИЯ 83
Развитие рыночных отношений в России в 90-х годах породило активизацию деятельности различных субъектов гражданских правоотношений на финансовых рынках, расширение же спектра кредитно-денежных отношений обострило задачу по формированию правовой базы, которая бы с одной стороны давала возможность кредиторам эффективно обеспечивать безопасность возврата выдаваемых ссуд (кредитов), а заемщикам - предоставлять в виде обеспечения наиболее ликвидные залоги различного порядка стоимости. Этим и объясняется актуальность избранной темы.
В советское время развития общественных отношений при отсутствии частной собственности, максимальном ограничении предпринимательской деятельности, при жестком государственном контроле практически во всех отраслях промышленности, торговли, транспорта возможность такового обеспечения была сильно ограничена. Так, например, в гражданском кодексе РСФСР 1964 года понятие «ипотека» отсутствовало, статья 98 ГК РСФСР1 «Порядок обращения взыскания на государственное имущество» гласила: «Здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могут быть предметом залога, и на них не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов.», аналогичные ограничения несли: статья 101 «Порядок обращения взыскания на имущество колхозов иных кооперативных организаций, их объединений», статья 104 «Порядок обращения взыскания на имущество профсоюзных и иных общественных организаций». А статья 192 «Залог» гласила, что в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, указанными в законодательстве Союза ССР и Гражданском процессуальном кодексе РСФСР. Ограничения подобного рода содержались и в статье 194 «Предмет залога»: «Предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание в силу статей 98, 101 и 104 настоящего Кодекса»
Иными словами можно сказать, что ипотека была в то время практически невозможной. Хотя формальные признаки ипотеки были обозначены в статье 197 «Момент возникновения права залога», где говорилось, что право залога возникает в отношении жилых домов - с момента регистрации договора (статьи 195 и 239), практика применения такого вида залога весьма скудна.
Тем не менее понятие залога идет еще со времен римского права. Имущество должника, например, закладываемое имение, передавалось по манципации в собственность залоговому кредитору. Одновременно между сторонами заключалось соглашение, по которому залоговый кредитор принимал на себя обязанность в случае своевременной уплаты долга возвратить предмет залога должнику. При этом должник в большей степени, чем это было необходимо, обеспечивал долговое обязательство, передавая в собственность кредитору свое имущество. Такие отношения могли строиться только на доверии (fides). Поэтому этот вид залога получил наименование фидуции. Фидуциарные договоры залога сохранили свое значение и в настоящее время, например в англо-американском праве1.
Залог в форме фидуции продолжал существовать и в классическую эпоху римского права, но преобладающее развитие получили иные формы залога : пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca) . При залоге в форме пигнуса должник, также, как и при фидуции, передавал в целях обеспечения обязательства свое имущество кредитору, но не в собственность, а во владение последнего. Сам же должник с согласия залогового кредитора мог сохранить право пользования вещью, например, в качестве арендатора. Дальнейший шаг в развитии поземельного залогового кредита составил институт, сложившийся в Риме под влиянием восточного права (Греция, Египет) и носивший греческое наименование ипотеки1.
В отличие от пигнуса при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотеки в государственных органах, вопросы, связанные с перезалогом одного и того же имущества, старшинством залогодержателей, обычно решались соглашением об ипотеке.
С введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 января 1995 года расширились возможности для ипотеки в России. Правда современное понятие ипотеки отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося в римском праве, где под ипотекой разумелся всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу. С этой точки зрения в российском законодательстве имеется в виду сохранение за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом. Вместе с тем сохранение за залогодателем данных прав не является видообразующим признаком ипотеки. В качестве такового по российскому гражданскому законодательству признается предмет залога, каковым при ипотеке должно являться только недвижимое имущество.
Этот факт делает ипотеку наиболее приглядной как для залогодателей, так и для залогодержателей, поскольку сегодняшняя экономическая реальность делает привлекательным вложение средств в недвижимость, поэтому подстегивает как должника к своевременному погашению обеспеченного ипотекой обязательства, так и кредитора к предпочтению наилучшего обеспечения исполнения обязательств должником ипотекой.
Целями данной работы является исследование существующей нормативно-правовой базы необходимой для осуществления ипотеки, а также обзор актуальных проблем, связанных с вопросами правового регулирования “ипотеки” в рамках гражданского законодательства Российской Федерации.
В процессе исследования решались следующие задачи:
1) раскрытие сущности понятия ипотека;
2)анализ действующего законодательства Российской Федерации в сфере регулирования ипотеки;
3)выявление, рассмотрение и изучение проблем, связанных с указанным институтом гражданского права;
4)изучение судебной практики по гражданским и арбитражным делам, связанным с ипотекой;
5)анализ применения различных норм и трактовки судами коллизионных моментов в законодательстве;
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере осуществления ипотеки.
Предметом исследования являются нормы правового регулирования объектов ипотеки, договора ипотеки, особенностей залога при ипотеке и т.п.
В процессе исследования применялись следующие методы: системный и комплексный анализ, статистическо-юридический, исторический, формально-логический, структурно-правовой, толкования законов и технико-юридический анализ.
Практическая значимость данной работы заключается в том, что выводы и предложения содержащиеся в исследовании, могут быть использованы в правоприменительной деятельности судебных органов, органов осуществляющих регистрацию.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Законодательные акты
1. Конституция РФ от 12.12.1993 (в ред. ФКЗ от 25.03.2004 №1-ФКЗ)// Российская газета от 25.12.1993, N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2004 №217-ФЗ) //Собрание законодательства РФ от 05.12.1994, N 32, ст. 3301, Российская газета от 08.12.1994, N 238-239.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2004 №219-ФЗ)// Собрание законодательства РФ от 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета от 06.02.1996, N 23, от 07.02.1996, N 24, от 08.02.1996, N 25, от 10.02.1996, N 27.
4. Гражданский кодекс РСФСР / Официальный текст. -М.: Юрид.лит., 1972.-280с// Ведомости ВС РСФСР 1964, N 24, ст. 407, Свод законов РСФСР, т. 2, с. 7.
5. Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 “О банках и банковской деятельности” (в ред. ФЗ от 29.12.2004 №192-ФЗ)//Собрание законодательства РФ от 05.02.1996, N 6, ст. 492, Российская газета от 10.02.1996, N 27.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (в ред. ФЗ от 30.12.2004 №216-ФЗ)// Российская газета от 22.07.1998, N 137, Собрание законодательства РФ от 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
7. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (в ред. ФЗ от 29.12.2004 №193-ФЗ)// Собрание законодательства РФ от 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, Российская газета от 18.11.2003, N 234.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ “ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”(в ред. ФЗ от 30.12.2004 №217-ФЗ)// Собрание законодательства РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594, Российская газета от 30.07.1997, N 145.

9. Федеральный закон от 18.06.1996 №72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” (в ред. ФЗ от 21.03.2002 №31-ФЗ)// Собрание законодательства РФ от 17.06.1996, N 25, ст. 2963, Российская газета от 26.06.1996, N 119.
10. Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 “О залоге”(в ред. ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ)// Российская газета от 06.06.1992, N 129.
11. Закон от 04.07.1991 №1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в ред. ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ)// Ведомости СНД и ВС РСФСР от 11.07.1991, N 28, ст. 959, Бюллетень нормативных актов, N 1, 1992.
12. Указ президента Российской Федерации от 10.06.1994 №1180 “ О жилищных кредитах”// Собрание законодательства РФ от 13.06.1994, N 7, ст. 692, Российская газета от 15.06.1994, N 111.
13. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г. №675 “О федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы” (в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.07.2004 №380)// Собрание законодательства РФ от 24.09.2001, N 39, ст. 3770, Российская газета от 26.09.2001 (Программа), N 187.

2.Литература
14. Аюшева С.Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования: Предпринимательская деятельность // Законодательство.-2004.-№11. – С.14-22.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.- М.: Статут, 1999. – 682с.
16. Булавинцев А.Т. Ипотечная система: история и современность: Нотариат и недвижимость// Бюллетень нотариальной практики.-2004.-№1.-С.30-33.
17. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования// Деньги и кредит.-2004.-№6.-С.51-55.
18. Гражданское право. Учебник /под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, часть 1. - М.: Проспект, 2004. – 596с.
19. Гражданское право: Учебник /под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, часть 2.- М.: Проспект, 2004.-782с.
20. Гришаев С.П. Все о недвижимости/учебно-практическое пособие: М.:БЕК, 2000.-221с.
21. Гришин А.С. Ценные вложения в ипотеку// Домашний адвокат.-2003.-№23.- С.2-3.
22. Ипотека в России / под ред. Толкушкина А.В., М.:Юрист, 2002.-С.93.
23. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залог недвижимости) // Нотариус.-2003.-№1. – С.46-50.
- Киселев А.А. Предмет договора ипотеки: Договорное право // Нотариус.-2003.-№2. – С.27-38.
24. Козырин А. Договор об ипотеке //Закон.-2003.-№4.-С.97-99.
25. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит.-2004.-№17. – С.45-48.
26. Лишанский М., Маслова И. Правовое регулирование кредитных отношений // Хозяйство и право.-2002.-№4. – С.18-21.
27. Плешанова О. Объекты ипотеки: (залог недвижимости)//Хозяйство и право.-2003.-№3.-С.34-38.
28. Правовое регулирование ипотеки: Гражданское право // ЭЖ-Юрист.-2004.-№30. – С.2-4.
29. Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция.-2001.-№3.-С.64-66.
30. Ревенко О.А. Правовые аспекты ипотеки в РФ // Юридическая газета.-2004.-№45. – С.3-4.
31. Римское частное право: Учебник/ под ред. проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. М., 1999. – 542с.
32. Сажина А. Ипотека не потеха! // Домашний адвокат.-2003.-№21.-С.2-3.
33.Цыпина Г.А. Ипотека: жилье в кредит /М.:Экономика.-2001.-С.145.
34. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право.-2004.-№5. – С.12-17.
35. Юридический энциклопедический словарь /под общ. Ред. В.Е. Крутских. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 449с.
3.Судебная практика
36. Постановление Президиума ВАС РФ №7435/95 от 26.03.1995
37. Постановление Президиума ВАС РФ №1925/00 от 10.12.2002.
38. Постановление Президиума ВАС РФ №8062/04 от 12.10.2004.
39. Письмо Президиума ВАС РФ №61 от 27.02.2001.
40. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, 2004.-№14.
41. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат, 2004.-№11.
42. Наумова Л.Обзор арбитражной практики // Бизнес-адвокат, 2004.-№8.
43. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, 2002.-№5.